Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin verdiği karara göre, kiracının usulüne uygun şekilde imzaladığı tahliye taahhütnamesinin ardından taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesinin düzenlenmesi halinde, önceki kira ilişkisinin devam ettiği değil, yeni bir kira ilişkisinin kurulduğu kabul edilecek. Bu durumda daha önce verilen tahliye taahhütnamesi hukuki geçerliliğini yitirecek ve tahliye talebine dayanak olarak kullanılamayacak.
Kiracı ve ev sahipleri arasında imzalanan kira sözleşmeleri ile tahliye taahhütnameleri bugüne kadar çok sayıda hukuki uyuşmazlığın temelini oluşturdu. Özellikle tahliye taahhütnamesinin hangi şartlarda geçerli sayılacağı ve sonradan yapılan işlemlerin bu belgeyi etkileyip etkilemeyeceği, hem mahkemelerde hem de kamuoyunda en çok tartışılan konular arasında yer aldı. Yargıtay’ın son kararı ise bu tartışmalara ışık tutacak nitelikte önemli bir içtihat olarak değerlendiriliyor.
Yüksek Mahkeme’nin emsal kararında, tahliye taahhütnamesinin verilmesinden sonra tarafların yeni bir kira sözleşmesi imzalamasının, mevcut kira ilişkisini yenileyen bağımsız bir hukuki işlem olduğu vurgulandı. Bu nedenle önceki sözleşme dönemine bağlı olarak verilen tahliye taahhüdünün yeni kira sözleşmesi karşısında hüküm ifade etmeyeceği belirtildi. Böylece, yeni sözleşmeyle birlikte eski kira ilişkisinin hukuki sonuçlarının ortadan kalktığı ve tahliye taahhütnamesinin de geçersiz hale geldiği sonucuna varıldı.
Söz konusu karar, özellikle tahliye taahhütnamesine dayanılarak açılacak davalar açısından önemli sonuçlar doğurabilecek nitelikte bulunuyor. Bundan sonraki süreçte, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesinin imzalanıp imzalanmadığı, mahkemelerin değerlendireceği en kritik hususlardan biri olacak. Eğer yeni bir kira sözleşmesi yapıldığı tespit edilirse, önceki tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye talebinde bulunulması mümkün olmayacak.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu emsal niteliğindeki kararı, 18 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kararın, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından kira hukukunda bundan sonraki uygulamaları etkilemesi ve benzer uyuşmazlıklarda mahkemelere yol göstermesi bekleniyor.
Haber Global’de aktarılan habere göre uyuşmazlık, Antalya’nın Manavgat ilçesinde bulunan bir iş yerinin kiralanmasına ilişkin olarak taraflar arasında yaşanan anlaşmazlıktan kaynaklandı. Olayda kiraya veren, kiracı şirket tarafından 23 Kasım 2022 tarihinde düzenlenen ve kiralanan iş yerinin 28 Eylül 2023 tarihinde tahliye edileceğini içeren yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi başlattı.
Kiraya veren, bu taahhüdün kiracıyı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmakla yükümlü kıldığını ileri sürerek hukuki süreci başlattı. Ancak kiracı şirket, başlatılan icra takibine itiraz etti. Bunun üzerine kiraya veren, itirazın iptali ile kiralanan iş yerinin tahliyesine karar verilmesi talebiyle Manavgat 2. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açtı.
Kiracı, Tahliye Taahhüdünün Baskı Altında İmzalatıldığını Savundu
Yargılama sürecinde kiracı şirket, tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olmadığını ileri sürdü. Savunmasında, kira ilişkisi devam ederken kendisine baskı yapıldığını, tehdit ve hileye maruz bırakıldığını, bu nedenle hem yeni kira sözleşmesini hem de tahliye taahhütnamesini özgür iradesiyle imzalamadığını iddia etti. Şirket, söz konusu belgenin serbest irade ile düzenlenmediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etti.
Yerel Mahkeme Tahliyeye Karar Verdi
Dosyayı inceleyen Manavgat 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, tahliye taahhütnamesinde yer alan imzanın kiracı şirkete ait olup olmadığının belirlenmesi amacıyla Adli Tıp Kurumu’ndan rapor alınmasına karar verdi. Yapılan bilirkişi incelemesinde imzanın kiracıya ait olduğu tespit edildi.
Mahkeme de bu tespit doğrultusunda tahliye taahhüdünün geçerli olduğu sonucuna ulaştı. Kiraya verenin açtığı davayı kabul ederek kiracının icra takibine yaptığı itirazın iptaline ve kiralanan iş yerinin tahliyesine hükmetti. Kararın kesin nitelikte olması nedeniyle olağan kanun yollarına başvurulamadı. Bunun üzerine Adalet Bakanlığı, kararın hukuka uygunluğunun denetlenmesi amacıyla kanun yararına temyiz yoluna başvurdu.
Adalet Bakanlığı Yeni Kira Sözleşmesine Dikkat Çekti
Bakanlığın Yargıtay’a yaptığı başvuruda önemli bir husus gündeme getirildi. Başvuru dilekçesinde, tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesinden sonra taraflar arasında 11 Eylül 2024 başlangıç tarihli ve noter onaylı yeni bir kira sözleşmesi imzalandığı ifade edildi. Böylece kira ilişkisinin tarafların ortak iradesiyle yeniden kurulduğu ve önceki hukuki ilişkinin yenilendiği belirtildi.
Ayrıca davacı kiraya veren vekilinin de mahkemeye sunduğu dilekçede tarafların anlaşmaya vardığını ve davanın konusuz kaldığını bildirdiği vurgulandı. Buna rağmen yerel mahkemenin, yeni kira sözleşmesinin önceki tahliye taahhüdü üzerindeki hukuki etkisini değerlendirmeden karar vermesinin usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürüldü.
Yargıtay Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartlarını Hatırlattı
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesine atıfta bulunarak tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli kabul edilebilmesi için bulunması gereken şartları ayrıntılı şekilde sıraladı.
Buna göre bir tahliye taahhüdünün geçerliliğinden söz edilebilmesi için; Taahhüdün mutlaka yazılı olarak düzenlenmesi, Belgenin kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması, Tahliye edilecek tarihin açık ve kesin şekilde belirtilmesi, Taahhüdün, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden makul bir süre sonra düzenlenmiş olması gerekiyor. Daire, bu şartların tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi açısından zorunlu olduğuna işaret etti.
Yeni Kira Sözleşmesi Önceki Tahliye Taahhüdünü Ortadan Kaldırdı
Yargıtay incelemesinde somut olay bakımından belirleyici unsurun, tahliye taahhüdünün düzenlenmesinden sonra tarafların yeni bir kira sözleşmesi imzalaması olduğu tespit edildi. Dosya kapsamına göre taraflar arasında yeni kira sözleşmesi kurulmuş, kira ilişkisi devam ettirilmiş ve davacı vekili de tarafların uzlaştığını, davanın konusuz kaldığını mahkemeye bildirmişti. Bu gelişmeler karşısında önceki tahliye taahhüdünün hukuki geçerliliğini koruyup korumadığı değerlendirilmeden tahliye kararı verilmesinin doğru olmadığı sonucuna varıldı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin bu hususu göz ardı ederek karar vermesini usul ve yasaya aykırı buldu. Bu nedenle Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz talebini kabul ederek Manavgat 2. Sulh Hukuk Mahkemesi kararını, tarafların hukuki durumunu değiştirmemekle birlikte, kanun yararına olmak üzere bozdu. Daire, söz konusu kararını 5 Mayıs 2026 tarihinde oy birliğiyle verdi.
Kararın Ortaya Koyduğu Hukuki Sonuç
Yargıtay’ın bu kararı, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları bakımından önemli bir ilkeye işaret ediyor. Buna göre, kiraya verenin elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunsa dahi, tarafların daha sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalayarak kira ilişkisini yenilemeleri halinde önceki tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talebinde bulunulması mümkün olmayabiliyor.
Başka bir ifadeyle, yeni kira sözleşmesi taraflar arasındaki kira ilişkisini yeniden kurduğu için önceki döneme ait tahliye taahhüdü hukuki etkisini kaybedebiliyor. Bu nedenle mahkemelerin, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılıp yapılmadığını ve bunun önceki taahhüt üzerindeki etkisini mutlaka değerlendirmesi gerekiyor. Yargıtay’ın söz konusu kararı da bu hukuki ilkenin altını çizen emsal nitelikte bir değerlendirme olarak öne çıkıyor.
Kaynak: Haber Global