AYM’den Tapu Kararı! Hisseli Arsalarda Yeni Dönem

Hisseli arsa ve tarla sahiplerini yakından ilgilendiren önemli bir hukuk gelişmesi yaşandı. Anayasa Mahkemesi (AYM), paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ön alım hakkının kullanılması sırasında satışa konu hissenin bedelinin mahkeme tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören yasal düzenlemeyi iptal etti. Resmî Gazete’de yayımlanan karar, özellikle hisseli taşınmazlarda payını satmak isteyenler, yeni pay satın alanlar ve diğer hissedarlar açısından önemli sonuçlar doğurabilecek nitelik taşıyor.

Yüksek Mahkeme, söz konusu düzenlemenin taşınmazın satışında tarafların kendi aralarında serbest iradeleriyle belirledikleri bedeli devre dışı bıraktığına ve mülkiyet hakkı bakımından adil bir denge oluşturmadığına hükmetti. Ancak iptal kararının hemen uygulanmayacağı, yeni hukuki düzenlemenin yapılabilmesi amacıyla yürürlüğe girişinin 9 ay ertelendiği bildirildi.

HİSSELİ ARSALARDA ÖN ALIM HAKKI DÜZENLEMESİ İPTAL EDİLDİ

Anayasa Mahkemesinin gündemine gelen düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde 2025 yılında 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik kapsamında yer alıyordu.

Söz konusu düzenlemeye göre, paylı mülkiyete sahip bir taşınmazdaki hissedarın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer hissedarlar ön alım hakkını kullanabiliyordu. Bu hak, diğer paydaşlara satılan hisseyi öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyordu.

Ancak yapılan yasal değişiklikle birlikte ön alım hakkının kullanımında önemli bir farklılığa gidilmişti. Önceki uygulamada paydaşın, taşınmazın satışında alıcı ile satıcı arasında belirlenen satış bedelini ve tapu masraflarını karşılaması gerekiyordu.

Yeni düzenlemede ise satış sözleşmesinde yazan bedel yerine, dava konusu hissenin rayiç değerinin hâkim tarafından belirlenmesi esas alınmıştı.

Bu uygulama, hisseli taşınmazlarda satış bedelinin nasıl hesaplanacağı ve ön alım hakkının hangi koşullarda kullanılacağı konusunda tartışmalara neden olmuştu.

13 MAHKEME VE CHP’DEN ANAYASA MAHKEMESİNE BAŞVURU

Söz konusu düzenleme, farklı mahkemelerde görülen davalarda da hukuki tartışmaların konusu oldu.

Aralarında 13 ayrı Asliye Hukuk Mahkemesinin de bulunduğu başvurularda, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesindeki değişikliğin Anayasa’ya uygun olmadığı ileri sürüldü. CHP de düzenlemenin iptali istemiyle Anayasa Mahkemesine başvuranlar arasında yer aldı.

Başvurularda özellikle rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği, bedel tespitinde uygulanacak kriterler ve ödeme için verilecek sürenin kapsamı konusunda belirsizlik bulunduğu savunuldu.

Ayrıca satış işleminin tapuda gerçekleştirildiği sırada tarafların karşılıklı anlaşarak belirlediği bedelin daha sonra mahkeme tarafından farklı bir tutara dönüştürülmesinin hukuki güvenlik ve tapu siciline güven ilkeleriyle bağdaşmadığı belirtildi.

AYM İPTAL GEREKÇESİNİ AÇIKLADI: TARAFLARIN İRADESİ YOK SAYILAMAZ

Anayasa Mahkemesi, yaptığı incelemenin ardından düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti.

Tapularda yapılacak kararın gerekçesinde ön alım hakkının satıcı, üçüncü kişi alıcı ve ön alım hakkı sahibi olmak üzere üç tarafın menfaatini doğrudan ilgilendiren hukuki bir ilişki oluşturduğuna dikkat çekildi.

Yüksek Mahkeme, taşınmazın payının satışında tarafların serbest iradeleriyle belirlediği bedelin esas alınmaması ve bunun yerine mahkeme tarafından tespit edilecek rayiç değerin uygulanmasının satış ilişkisinin niteliğini değiştirdiğini değerlendirdi.

Kararda, tarafların kendi aralarında kararlaştırdığı satış bedelinin ortadan kaldırılarak farklı bir bedelin esas alınmasının hukuki sonuçlar doğurduğu vurgulandı.

AYM’nin değerlendirmesinde, üçüncü kişi alıcının sözleşmede belirlenen bedelden farklı bir ödeme riskiyle karşı karşıya kalabileceği, ön alım hakkı sahibinin ise hukuki açıdan belirsiz bir konuma düşebileceği ifade edildi.

Mahkeme, düzenlemenin tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kuramadığı sonucuna ulaştı ve ilgili hükmün iptaline karar verdi.

MÜLKİYET HAKKI VURGUSU ÖNE ÇIKTI

Anayasa Mahkemesinin kararında Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı da önemli bir yer tuttu.

Anayasa’nın ilgili maddesi, herkesin mülkiyet ve miras hakkına sahip olduğunu, bu hakların ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabileceğini düzenliyor.

AYM, ön alım hakkının da mülkiyet hakkıyla doğrudan bağlantılı olduğunu değerlendirdi. Paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkının kullanılmasında diğer tarafların mülkiyet haklarının ve sözleşme özgürlüğünün de gözetilmesi gerektiğine işaret etti.

Bu çerçevede, tarafların serbest iradeleriyle oluşturduğu satış koşullarını ortadan kaldıran ve hukuki belirsizliğe neden olan düzenlemenin Anayasa’ya uygun olmadığı sonucuna varıldı.

İPTAL KARARI HEMEN YÜRÜRLÜĞE GİRMEYECEK

Anayasa Mahkemesi, iptal hükmünün Resmî Gazete’de yayımlanmasının ardından hemen yürürlüğe girmesini uygun bulmadı.

Yasal boşluk oluşmaması ve yeni bir düzenleme yapılabilmesi amacıyla iptal kararının yürürlüğe girmesi için 9 aylık süre tanındı.

Bu süre içerisinde kanun koyucunun, hisseli taşınmazlarda ön alım hakkının kullanımına ilişkin yeni bir yasal düzenleme yapabilmesi mümkün olacak.

Dolayısıyla kararın yayımlanmasıyla birlikte mevcut hüküm aynı gün ortadan kalkmış değil. İptalin yürürlüğe gireceği tarihe kadar ilgili düzenlemenin hukuki durumu ve devam eden davalara etkisi ayrıca değerlendirilmek zorunda.

HİSSELİ ARSA VE TARLA SAHİPLERİ İÇİN NE ANLAMA GELİYOR?

AYM’nin kararı, özellikle hisseli arsa, tarla ve diğer paylı mülkiyete konu taşınmazlarda işlem yapan vatandaşlar açısından yakından takip edilmesi gereken bir gelişme olarak öne çıkıyor.

Bir taşınmazdaki hissesini başka bir kişiye satmak isteyenler ile bu satışa karşı ön alım hakkını kullanmayı düşünen paydaşlar açısından satış bedelinin belirlenmesi büyük önem taşıyor.

İptal kararının yürürlüğe girmesiyle birlikte mevcut düzenlemenin hukuki dayanağı ortadan kalkacak. Ancak ön alım hakkının tamamen kaldırıldığı anlamına gelmiyor. Karar, ön alım hakkının bedelinin belirlenmesine ilişkin hükmü kapsıyor.

Bu nedenle hisseli taşınmazlarda payını satmayı planlayanların, mevcut paydaşların ve taşınmaz satın almayı düşünenlerin yeni yasal düzenlemenin nasıl şekilleneceğini takip etmesi önem taşıyor.

Özellikle devam eden ön alım davaları, satış işlemleri ve yeni düzenlemenin geçmişte gerçekleşen satışlara etkisi bakımından hukuki değerlendirme yapılması gerekebilecek.

Anayasa Mahkemesinin kararıyla birlikte hisseli taşınmazlarda ön alım hakkının kullanımına ilişkin önemli bir hukuki süreç başlamış oldu. Gözler şimdi, 9 aylık süre içerisinde hazırlanacak yeni düzenlemenin içeriğine çevrildi.